Ile kosztuje budowa domu 120–160m² w Warszawie i okolicach w 2026 roku?

Budowa domu jednorodzinnego to jedna z najważniejszych decyzji inwestycyjnych. Zanim inwestor rozpocznie cały proces, pojawia się jedno kluczowe pytanie: „Ile to będzie kosztować? ”Rynek budowlany na Mazowszu jest wymagający, a ceny różnią się w zależności od metrażu, projektu, standardu wykończenia i lokalizacji. Poniższe zestawienie pokazuje realne, bezpieczne i aktualne widełki kosztowe na 2026 rok, oparte na analizach rynkowych oraz typowych realizacjach w Warszawie i powiatach ościennych.

1. Z czego składa się koszt budowy domu?

Każdy dom niezależnie od metrażu składa się z tych samych etapów:

Stan surowy otwarty (SSO): Fundamenty, ściany, stropy, konstrukcja dachu. Najbardziej materiałochłonny etap.

Stan surowy zamknięty (SSZ): SSO + stolarka okienna i drzwiowa. Najdroższy pojedynczy etap budowy.

Instalacje: Instalacja wodno-kanalizacyjna, centralnego ogrzewania, elektryczna, wentylacja. Koszt zależy od technologii.

Wykończenie techniczne i wewnętrzne: Tynki, posadzki, ocieplenie i elewacja, malowanie, drzwi, płytki, biały montaż. Najbardziej zmienny koszt zależy od standardu.

Koszt budowy jest sumą decyzji inwestora na każdym z powyższych etapów.

2. Ile kosztuje budowa domu 120 m² w 2026 roku?

Dom o powierzchni 120 m² to najpopularniejszy segment optymalny dla rodzin, a jednocześnie relatywnie ekonomiczny w budowie.

Realne koszty w Warszawie i okolicach:

• Stan surowy otwarty: 180–230 tys. zł

• Stan surowy zamknięty: 250–300 tys. zł

• Instalacje: 80–120 tys. zł

• Wykończenie: 200–270 tys. zł

Łącznie: ok. 600–800 tys. zł

Niższy zakres dotyczy prostych projektów (prosta bryła, dach dwuspadowy) i tańszych powiatów. Wyższy zakres lokalizacji takich jak Warszawa czy powiat piaseczyński oraz budowy w wyższym standardzie.

W praktyce dobrze zaplanowana budowa domu 120 m² rzadko zamyka się poniżej 600 tys. zł. Bezpieczny budżet to 650–700 tys. zł.

3. Koszt budowy domu 150 m²

Dom 150 m² to już przestronna inwestycja, ale z punktu widzenia kosztów często najbardziej „opłacalny” metraż droższy niż 120 m², ale nie rosnący liniowo.

Widełki kosztowe na 2026 rok:

• Stan surowy otwarty: 230–300 tys. zł

• Stan surowy zamknięty: 350–450 tys. zł

• Instalacje: 110–150 tys. zł

• Wykończenie: 300–380 tys. zł

Łącznie: ok. 750–950 tys. zł

Przy średnim standardzie w rejonie Warszawy typowy koszt budowy domu 150 m² „pod klucz” wynosi ok. 800–900 tys. zł.

4. Koszt budowy domu 160 m²

Dom 160 m² to już inwestycja premium więcej powierzchni, większy dach, często więcej łazienek, a to przekłada się na wyższe koszty instalacji i wykończenia.

Orientacyjne koszty w 2026 roku:

• Stan surowy zamknięty: 400–500 tys. zł

• Instalacje: 120–160 tys. zł

• Wykończenie: 320–400 tys. zł

Łącznie: ok. 800 tys. – 1,05 mln zł

Jeśli dom posiada bardziej złożoną bryłę, dużo przeszkleń, garaż w bryle lub podwyższony standard koszt może przekroczyć 1 mln zł. W tańszych lokalizacjach możliwe jest zejście do ok. 800–900 tys. zł.

5. Jak lokalizacja wpływa na koszt budowy?

Ceny budowy różnią się między powiatami głównie ze względu na stawki robocizny i dostępność ekip:

Droższe lokalizacje:

• Warszawa

• Piaseczno

• Pruszków

• Warszawski Zachodni

Tańsze lokalizacje:

• Wołomin

• Mińsk Mazowiecki

Różnica między powiatami może wynosić 5–15%. W praktyce ten sam dom bywa droższy w Piasecznie niż w Wołominie o kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Największy wpływ na cenę mają jednak:

• standard wykończenia,

• skomplikowanie projektu,

• sposób prowadzenia budowy,

• dostępność ekip w danym czasie.

  
  

6. Najczęstsze błędy inwestorów, które podnoszą koszt budowy

Brak umowy z wykonawcą. To jeden z najpoważniejszych błędów. Umowa musi jasno określać zakres, harmonogram i płatności. Chroni inwestora na każdym etapie.

Zmiany projektu w trakcie prac. Każda zmiana oznacza dodatkowe koszty i opóźnienia. Projekt powinien być przemyślany przed rozpoczęciem prac.

Brak kontroli i nadzoru. Nawet dobra ekipa potrzebuje kontroli. Regularny nadzór ogranicza ryzyko błędów, które później kosztują znacznie więcej niż nadzorowanie prac na bieżąco.

Zaniżony budżet i brak rezerwy. Budżet bez bufora kończy się problemami. Każda rzetelna budowa powinna mieć minimum 10–15% rezerwy na nieprzewidziane wydatki.

7. Podsumowanie

Budowa domu o powierzchni 120–160 m² w Warszawie i okolicach w 2026 roku to koszt od 600 tys. zł do ok. 1,05 mln zł, zależnie od metrażu, projektu i standardu wykończenia.

Najważniejsze, aby:

• realnie zaplanować budżet,

• mieć dobrze przygotowany projekt,

• podpisać umowę z wykonawcą,

• prowadzić budowę w sposób uporządkowany.

Ceny na rynku w 2026 roku są stabilniejsze niż w ostatnich latach, co pozwala na bardziej przewidywalne planowanie inwestycji.

8. Jak WIH może pomóc?

WIH działa jako generalny wykonawca w Warszawie i okolicznych powiatach. Oferujemy:

• wstępną wycenę w 48 godzin,

• jeden punkt kontaktu,

• pełną odpowiedzialność za realizację,

• jasny harmonogram,

• kontrolę jakości na każdym etapie.

Jeśli planujesz budowę domu w 2026 roku prześlij projekt. Przygotujemy rzetelną wycenę i harmonogram.

Sprawdź, ile realnie będzie kosztować budowa Twojego domu