Ile trwa budowa domu ok. 180 m²? Realny harmonogram z realizacji (Warszawa i okolice)
- Tomasz Hutkowski
- 6 sty
- 3 minut(y) czytania
To jedno z pierwszych pytań inwestora: ile to realnie potrwa. W internecie łatwo znaleźć skrajne odpowiedzi, ale mało kto pokazuje czas na podstawie rzeczywistego harmonogramu.
Poniżej przedstawiamy realny harmonogram realizacji domu ok. 180 m² w Warszawie i okolicach (dane zanonimizowane). To nie „obietnica” ani uniwersalny wzór to przykład, jak wygląda czasowo budowa, gdy proces jest prowadzony według planu i w kontrolowanej kolejności.
Najważniejsze liczby z tej realizacji
Okres kalendarzowy: od sierpnia 2024 do lipca 2025 (około 11–12 miesięcy)
Czas w harmonogramie roboczym: 251 dni roboczych
Stan surowy otwarty (SSO): 65 dni roboczych (okres: sierpień–listopad 2024)
Zamknięcie bryły (w praktyce: dach + stolarka zewnętrzna):
pokrycie dachu: 20 dni roboczych (okres: listopad 2024)
okna, drzwi zewnętrzne i brama garażowa: 40 dni roboczych (okres: październik–grudzień 2024)
Stan deweloperski (SD): 194 dni roboczych (okres: październik 2024 – lipiec 2025)
Ważne: harmonogram budowy to nie tylko prace na placu. To także zamówienia, terminy dostaw i rezerwacje ekip, które często zaczynają się wcześniej niż „wejście” części wykonawców.
Co składa się na czas budowy — rozpiska etapów z tej realizacji
1) Stan surowy otwarty (SSO) — 65 dni roboczych
Okres: sierpień–listopad 2024
To etap, w którym dom ma już konstrukcję i bryłę: powstają ściany, stropy oraz konstrukcja dachu. Na tym etapie budynek nie jest jeszcze zamknięty stolarką (oknami i drzwiami).
W praktyce w ramach SSO wykonuje się m.in.:
ściany nośne i działowe,
stropy,
elementy żelbetowe zgodnie z projektem,
kominy (jeżeli przewiduje je projekt na tym etapie),
konstrukcję dachu (więźbę lub wiązary).
2) Zamknięcie bryły, dach i stolarka zewnętrzna (SSZ „w praktyce”)
Pokrycie dachu: 20 dni roboczych (okres: listopad 2024)
Okna, drzwi zewnętrzne i brama garażowa: 40 dni roboczych (okres: październik–grudzień 2024)
Ten etap jest kluczowy organizacyjnie, bo od niego zależy, kiedy można bezpiecznie planować kolejne prace wymagające „zamkniętego” budynku (część instalacji, tynki, przygotowanie pod posadzki itd.).
3) Stan deweloperski (SD) — 194 dni roboczych
Okres: październik 2024 – lipiec 2025
Stan deweloperski to ciąg prac, które muszą wejść w sensownej kolejności i bez kolizji. W tej realizacji harmonogram obejmował m.in.:
Instalacje (główny zakres instalacyjny realizuje się na SD):
instalacja elektryczna (okres: marzec 2025, 10 dni roboczych),
kanały wentylacyjne (okres: kwiecień 2025, 10 dni roboczych),
instalacja c.o. i wod-kan (okres: kwiecień–maj 2025, 12 dni roboczych).
Uwaga praktyczna: na wcześniejszych etapach mogą pojawić się pojedyncze przepusty/przejścia wynikające z projektu (np. w płycie), ale to nie jest „wykonanie instalacji” w rozumieniu zakresu stanu deweloperskiego.
Tynki i prace wewnętrzne:
tynkowanie wewnętrzne (okres: marzec–kwiecień 2025, 15 dni roboczych),
pakiet prac tynkarsko-okładzinowych wewnątrz (okres: marzec–czerwiec 2025, 70 dni roboczych).
Przygotowanie pod posadzki:
podłoża pod posadzki (okres: maj 2025, 5 dni roboczych).
Elewacja:
elewacja zewnętrzna (okres: maj–lipiec 2025, 30 dni roboczych).
Ocieplenie połaci dachu:
(okres: czerwiec 2025, 10 dni roboczych).
Kotłownia i elementy „długiego horyzontu”:
w harmonogramie uwzględnia się zarówno działania zakupowe (zamówienia), jak i montaż końcowy na finiszu (okres: lipiec 2025).
Co realnie decyduje o czasie budowy (a czego nie widać w prostych opisach)
W tej realizacji czas wynikał nie tylko z robocizny, ale z organizacji projektu:
Zależności między pracami – wiele etapów nie może się zacząć, dopóki poprzedni nie jest faktycznie skończony.
Logistyka dostaw – przy jednym domu pojawia się wiele dostaw; harmonogram musi uwzględniać terminy i rozładunki.
Dostępność ekip – rezerwacje, kolejność wejść i brak kolizji.
Decyzje materiałowe inwestora – im później zapadają, tym większe ryzyko przesunięć (terminy produkcji i dostaw są realne).
Ile to „wychodzi” w praktyce dla inwestora?
Dla domu ok. 180 m² w Warszawie i okolicach ta realizacja pokazała:
około 11–12 miesięcy kalendarzowo,
251 dni roboczych w harmonogramie,
z rozdziałem na: SSO (65 dni roboczych), zamknięcie bryły (dach + stolarka) i prace stanu deweloperskiego domykane do lipca 2025.
Jeśli inwestor prowadzi budowę samodzielnie (wielu wykonawców, osobne ustalenia, osobne terminy), czas bywa trudny do precyzyjnego oszacowania. W praktyce dla podobnej skali domu często oznacza to od roku do dwóch lat zwłaszcza gdy prace są przerywane i wznawiane w zależności od dostępności ekip i materiałów.
Komentarze